Основная «страшилка» для покупателей квартир – это некая теоретическая возможность признания сделки недействительной. Желая подстраховаться, покупатели обращаются в агентства недвижимости за гарантией законности приобретения.

Так что же такое «недействительность сделки»? Какой договор купли-продажи квартиры можно оспорить?

Тема, на самом деле, обширнейшая. Не буду пытаться объять необъятное, иначе получится длинный нудный и неудобоваримый материал. Так что на сегодня небольшой теоретический экскурс, а в дальнейшем планирую осветить детали и нюансы частных случаев.

Итак, согласно ст. 167 ГК, сделка является недействительной:

• по основаниям, установленным ГК либо иными законодательными актами, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка);
• независимо от такого признания (ничтожная сделка).

В соответствии с основаниями, указанными в ст. 169-180 ГК, недействительными являются:

1. Сделки, не соответствующие законодательству.
2. Сделки, совершение которых запрещено законодательством.
3. Мнимые и притворные сделки.
4. Сделки, совершенные гражданами:
   • признанными недееспособными,
   • ограниченными судом в дееспособности,
   • несовершеннолетними гражданами,
   • не способными понимать значение своих действий и руководить ими.
5. Сделки, совершенные под влиянием:
   • заблуждения,
   • обмана,
   • насилия,
   • угрозы,
   • злонамеренного соглашения представителя одной стороны с другой стороной,
   • вследствие стечения тяжелых обстоятельств.
6. Сделки юридического лица, выходящие за пределы его полномочий, а также совершенные лицами с выходом за пределы предоставленных полномочий.

Требования об установлении факта ничтожности сделки и о применении последствий ее недействительности могут быть предъявлены любым заинтересованным лицом, а также установлены судом по своей инициативе. Исковой срок давности – 10 лет.

Требования о признании оспоримой сделки недействительной могут быть предъявлены лицами, указанными в ГК либо в ином законодательном акте, устанавливающем оспоримость сделки. Исковой срок давности – 3 года.

По общему правилу, недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и является недействительной с момента ее совершения.

При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре – возместить его стоимость в деньгах, если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены ГК либо иными законодательными актами.

В частности, частями второй и третьей ст. 170 ГК определено, что при наличии умысла у обеих сторон сделки, совершение которой запрещено законодательством, все полученное (причитающееся) сторонами по сделке взыскивается в доход Республики Беларусь, а при наличии умысла лишь у одной из сторон такой сделки все полученное ею по сделке должно быть возвращено другой стороне, а полученное последней либо причитавшееся ей в возмещение исполненного взыскивается в доход Республики Беларусь.