В Беларуси существует два способа покупки квартир в строящихся домах:
— участие в долевом строительстве,
— покупка жилищных облигаций.

Приоритеты абсолютного большинства потенциальных покупателей жилья находятся на стороне более удобного и понятного им способа – долевого строительства.

Это при том, что цены на покупку квартиры путем выкупа облигаций ниже, чем в случае с долевым строительством.

Так что же это такое – «жилищные облигации»? В чем отличие от привычного всем долевого строительства? Где скрываются дополнительные риски?

Итак, жилищная облигация – это именная ценная бумага, удостоверяющая внесение ее владельцем денежных средств на строительство определенного размера общей площади жилого помещения. Жилищная облигация имеет номинальную стоимость в белорусских рублях или иностранной валюте и эквивалент этой стоимости, выраженный в квадратных метрах общей площади жилого помещения. Указанный в жилищной облигации эквивалент не подлежит изменению.

В соответствии с Постановлением Минфина гражданин, решивший строить квартиру через жилищные облигации, должен вначале обратиться к застройщику и заключить с ним соглашение (договор), в котором будут оговорены условия их дальнейшей совместной работы. Если резюмировать, то на основании этого соглашения эмитент берет на себя обязательства в установленный срок построить указанный дом, в оговоренные сроки по указанной стоимости продать гражданину необходимое количество облигаций, а после ввода дома в эксплуатацию в счет погашения облигаций передать гражданину оговоренную квартиру. В свою очередь гражданин берет на себя обязательства в указанные сроки по указанной стоимости оплатить необходимое количество облигаций и после ввода дома в эксплуатацию указанную квартиру принять в счет погашения облигаций.

Жилищные облигации существуют в бездокументарной форме, в виде электронных записей на счетах «депо» в депозитарии ценных бумаг. Как только застройщик-эмитент видит поступление денежных средств от гражданина, он направляет в депозитарий поручение, в соответствии с которым производится списание оплаченных облигаций со счета «депо» эмитента и зачисление их на счет «депо» гражданина, открытый на его имя. Выписка со счета «депо» гражданина, направляемая ему депозитарием по почте, и есть подтверждение того, что он (гражданин) является владельцем указанного количества ценных бумаг определенного выпуска.

После ввода дома в эксплуатацию, проведения технической инвентаризации и регистрации создания капитального строения специалистами агентства по государственной регистрации и земельному кадастру, эмитент (застройщик) подписывает с гражданином (владельцем пакета облигаций) акт приемки-передачи. Данный акт является одновременно достаточным документом как для оформления правоустанавливающих документов на построенную квартиру на имя гражданина, так и подтверждением погашения эмитентом пакета жилищных облигаций.

Минусы жилищных облигаций (для застройщиков они превращаются в плюсы)

1. Выпуск (эмиссия) жилищных облигаций не требует наличия разрешительной документации на производство строительно-монтажных работ.
   То есть застройщик может финансировать проекты, которые еще находятся в стадии проектирования, достаточно только получить гарантию банка на эту эмиссию.
   При долевом же строительстве застройщик может начать привлечение средств дольщиков только после получения всех согласований.
   Рядовому потребителю больше доверия внушает компания, которая уже затратила немалое количество собственных средств на подготовительной стадии строительства (разработка проектно-сметной документации, плата за право на строительство, арендные платежи за пользование земельным участком, покупка недвижимости лицам, жилье которых подлежит сносу в связи с новым строительством и т.д.).
2. В случае использования жилищных облигаций деньги аккумулируются на текущем (расчетном) счете, и при дальнейшем расходовании средств обслуживающий банк не обязан отслеживать их целевое использование на строительство конкретного объекта.
   Данное обстоятельство настораживает потенциального покупателя.
   Если застройщик работает по договорам долевого строительства, то основная часть привлекаемых средств граждан аккумулируется на специальном счете. Целевое расходование денежных средств со спецсчета на строительство дома постоянно контролируется банком, который указанный счет обслуживает.
3. Завершать строительство предыдущих объектов возможно за счет денежных средств инвесторов, выкупающих метры в следующих домах.
   Этот факт плюс отсутствие контроля за расходованием денежных средств, может подтолкнуть недобросовестного застройщика к созданию финансовой пирамиды.
4. Слабая вовлеченность белорусских банков в кредитование населения при строительстве жилья через жилищные облигации.
   На сегодня таким кредитованием занимаются только Белинвестбанк и БПС-Банк.
   По словам заместителя директора департамента розничного бизнеса БПС-Банка Сергея Коробца, для банков в работе с жилищными облигациями существуют определенные риски.
   «Жилищные облигации могут обращаться на вторичном рынке. И если по каким-то причинам гражданин передумал покупать жилье, то он может продать пакет облигаций другому лицу. В этом случае возникают риски продажи ценных бумаг неплатежеспособным клиентам. Мы теряем возможность влияния на клиента».

Плюсы жилищных облигаций

1. Низкая цена.
   Разделив с застройщиком его коммерческие риски, конечный потребитель получает своеобразную компенсацию в виде относительно невысокой, по сравнению с долевым строительством, цены за покупаемую таким образом квартиру.
2. Свобода оплаты.
   При долевом строительстве покупателю необходимо сделать существенный первоначальный взнос (до 30%) и далее платить равными частями до окончания строительства. А облигации можно покупать в соответствии с финансовыми возможностями на всем протяжении строительства.
3. Банковская гарантия.
   Гарантом выпуска и погашения жилищных облигаций, как правило, выступает банк, что позволяет надеяться на возврат всей уплаченной суммы в случае несостоятельности строительной компании.
4. Страховая защита.
   По законодательству, если застройщик не может довести до конца строительство дома, то при расторжении с дольщиком договора долевого строительства он обязан в течение 6 месяцев возвратить дольщику деньги. Однако даже у самого крупного застройщика могут возникнуть проблемы с возвратом средств. В таком случае страховая компания гарантирует Вам возврат вложенных средств в случае неисполнения застройщиков своих обязательств.
5. Стоимость облигации, установленная на уровне цены одного квадратного метра, не подлежит изменению в течение всего срока ее обращения.
   Облигации номинированы в рублях и квадратных метрах. И если покупатель сразу оплачивает необходимый пакет облигаций, то в дальнейшем он застрахован от того, чтобы нести расходы от удорожания строительства.
6. Держатель облигации имеет право продать ее эмитенту.
   В этом случае он получит номинальную стоимость облигации, проиндексированную на уровень инфляции.
7. Владелец жилищной облигации имеет право продать ее на вторичном рынке любому желающему кроме нерезидентов и за любые деньги, которые за нее готовы дать.
   Заключается договор купли-продажи, он регистрируется у профучастника, затем в депозитарии идет списание с Вашего счета на счет того лица, которое у Вас их покупает. Этот момент актуален для растущего рынка. Можно получить какой-то доход.
8. Количество эмитированных облигаций не может превышать количество строящихся метров.
   Фактически происходит государственная регистрация строящихся метров, контроль их количества и учет прав на каждую облигацию.
9. Жилищные облигации имеют право приобретать не только граждане, но и юридические лица.
   Достаточно заключения с эмитентом договора (соглашения) в простой письменной форме, предусматривающего обязательства эмитента по строительству жилых помещений владельцам жилищных облигаций.

Если смотреть на цифры, то плюсов побольше будет.  Однако часто один минус может перевесить все плюсы. А если учесть нестабильность нынешней экономики… 

По данным Минфина, по состоянию на 1 ноября 2010 года в Беларуси в обращении находится 113 выпусков жилищных облигаций в белорусских рублях на общую сумму эмиссии свыше 360 миллиардов и 2 выпуска облигаций в долларах США на общую сумму эмиссии 4 миллиона 62 тысячи.

Покупка строящегося жилья за счет жилищных облигаций в 2010 году составила примерно10% первичного рынка Минска.

Эмитентами ценных бумаг в настоящее время являются только10 компаний-застройщиков, самые крупные из которых СООО «Тамбаз» и УП «Карпович».

P.S. Скорее всего, в случае банкротства Вашего застройщика, либо банк, либо страховая компания компенсируют Вам Ваши финансовые потери. Но первоначальная цель-то не в этом, а в том, чтобы в оговорены сроки за оговоренную сумму стать владельцем оговоренной квартиры!