Подписание сторонами предварительного договора – важный этап сделок с недвижимостью. Этот документ также называется договором о намерениях, договором об условиях совершении сделки.

В чем его суть? На что следует обратить внимание?

Юридическая значимость предварительного договора определяется тем, что стороны могут не только зафиксировать свои договоренности, но и в случае их невыполнения имеют право на судебную защиту.

• Согласно ст. 399 Гражданского Кодекса РБ по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.
  Таким образом, предварительный договор предшествует основному договору.
• Предварительный договор заключается в форме, установленной законодательством для основного договора. Касаемо недвижимости, такой договор заключается в письменной форме и не требует государственной регистрации.
  Несоблюдение правил о форме предварительного договора влечет его ничтожность.
• Предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также другие существенные условия основного договора.
  Так, фиксируется продажная цена, а в случае мены оценивается обмениваемое имущество и доплата или делается указание о равноценности мены. Оговариваются права и обязанности сторон, ответственность и порядок разрешения споров.
• В предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор. Если такой срок в предварительном договоре не определен, основной договор подлежит заключению в течение года с момента заключения предварительного договора.
  На практике стороны всегда оговаривают срок заключения основного договора, так как год – это довольно длительный период. Стороны же, как правило, заключают основной договор гораздо раньше. Кроме того, указание срока целесообразно еще и потому, что это будет дисциплинировать стороны в исполнении предварительного договора.
• Исполнение обязательств по договору, как правило, обеспечивается задатком.
  В предварительном договоре можно оговорить правила возращения или невозвращения задатка. Но если в договоре это не прописывается, то одна из сторон в случае отказа может понести очень серьезные потери.
• Помимо прочего, в ГК есть следующий пунктик: «Обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен и ни одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор».
  То есть шлите телеграммы, граждане. Телефонных звонков в таких случаях недостаточно. При проведении сделки через агентство за Вас это сделает Ваш риэлтер.
• Если Вы покупаете недвижимость, то до подписания предварительного договора разумным будет ознакомиться с правоустанавливающими документами на продаваемую квартиру, дабы убедиться в принадлежности объекта продавцу. Бывают ситуации, когда недвижимость еще не принадлежит продавцу, но он имеет реальную возможность на получение недвижимости в собственность (например, в порядке приватизации, долевого строительства или в порядке наследования). В таком случае необходимо отразить в договоре обязанность стороны получить в собственность имущество, которое впоследствии будет отчуждаться.
  Кроме правоустанавливающих документов на объект недвижимости, истребовать другие документы нет необходимости, так как в предварительном договоре можно оговорить обязанность продавца (агентства) к моменту заключения договора купли-продажи подготовить все документы, необходимые для заключения основного договора.

P.S. Как-то сложно получилось и бессистемно.  В любом случае, Америку открывать не нужно – в агентстве Вам предложат грамотно составленный проект договора, без всякого криминала. Главное – правильно отразить все договоренности и существенные условия. А то часто приходится наблюдать, как некоторые «грамотеи» вычитывают сей документ до последней закорючки, а на действительно важные вещи внимания не обращают.