Рискуете ли Вы, покупая наследственную недвижимость?

30.08.2011 | 19:35

При продаже наследственной недвижимости не учтены права всех наследников. Чем рискует покупатель? Признают ли такую сделку недействительной? Обратимся к судебной практике.

В заявлении в суд гражданка К. указала, что после смерти ее матери открылось наследство на дом, расположенный в д. Красная Слобода Крупского района. Согласно завещанию от 22 ноября 1983 года, дом завещан ей и ее брату И. в равных долях. После смерти матери она фактически вступила во владение наследственным имуществом.

Однако И., воспользовавшись завещанием, составленным матерью 21 февраля 1981 года, по которому все имущество было завещано ему, оформил свидетельство о праве на наследство на свое имя, а 9 февраля 1994 года продал дом В.

О том, что брат оформил наследство и продал дом, К. узнала 1 марта 1994 года, а поэтому просила суд:

  • установить факт принятия наследства после смерти матери;
  • признать свидетельство о праве на наследство по завещанию на имя И. недействительным;
  • признать договор купли-продажи жилого дома недействительными;
  • признать за нею право собственности на 1/2 часть дома, произвести его раздел.

Решением суда Крупского района от 20 июля 1995 года требования истицы были удовлетворены полностью. Определением судебной коллегии по гражданским делам Минского областного суда от 30 ноября 1995 года решение оставлено без изменения.

Заместитель Председателя Верховного Суда внес протест на предмет отмены судебных постановлений в части признания недействительными договора купли-продажи спорного дома с возвратом сторон в первоначальное положение, и раздела дома.

Определением судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда от 25 марта 1996 года протест удовлетворен исходя из следующего. Если имущество возмездно приобретено у лица, которое не имело право его отчуждать, о чем приобретатель не знал и не должен был знать (добросовестный приобретатель), то собственник вправе истребовать это имущество от приобретателя лишь в случае, когда имущество утеряно собственником или лицом, которому это имущество было передано собственником во владение, либо похищено у того или другого, либо выбыло из владения иным путем помимо их воли.

Как усматривается из материалов дела, собственницей спорного дома являлась мать сторон, которая первоначально в завещании от 21 февраля 1981 года все свое имущество завещала в пользу сына И. 22 ноября 1983 года она составила новое завещание, которым все свое имущество завещала дочери К. и сыну И. в равных долях.

Суд пришел к правильному выводу о том, что завещание, составленное позднее, отменяет ранее составленное завещание полностью. А поскольку К., фактически вступив во владение наследственным имуществом, приняла наследство, то свидетельство о праве на наследство, выданное И. на спорный дом является частично недействительным, и на основании завещания от 22 ноября 1983 года, каждому из наследников принадлежит по 1/2 части дома.

9 февраля 1994 года И. продал дом В. Поскольку В. является добросовестным покупателем и в момент совершения сделки не знал, что приобретает дом у лица, которое не имело права отчуждать весь дом, то вывод о признании данной сделки недействительной, истребовании дома у В. и возвращении его истице является неправильным.

В данном случае истица может требовать только возмещения ей убытков. Кроме того, зная о завещании матери от 22 ноября 1983 года, истица юридически не оформила свои права на дом, поэтому нельзя считать, что дом выбыл из владения истицы помимо ее воли.

Было вынесено новое решение, которым с И. в пользу К. взыскано 29 млн. 78 тыс. 126 руб. в возмещение стоимости 1/2 части спорного дома на день рассмотрения дела в районном суде. В иске К. о признании недействительными договоров купли-продажи дома и обмена его на квартиру, признании за ней права собственности на 1/2 часть дома, разделе его в натуре отказано.

Получается, что добросовестный покупатель остался при своем (доме), но пришлось дойти аж до Верховного Суда! Думаю, что никому из Вас не хотелось бы попасть в такую историю, покупая недвижимость.

Последнее предложение адресовано «самостоятельным гражданам», решающим свой жилищный вопрос без помощи агентства недвижимости. Агентство, конечно, не панацея от всех бед. И разные есть агентства, и разные агенты. Лично за себя могу сказать, что наследственные квартиры проверяю тщательно, и таких случаев в моей практике не было.

© Ирина Мартынова. +375 29 610-52-39, +375 29 557-07-57 :: www.iramara.by