Каков порядок продажи квартиры, если в ней прописаны несовершеннолетние дети? Или если дети – собственники отчуждаемого имущества? Обязательно ли получение согласия органов опеки и попечительства в таких случаях? Каким образом можно получить это согласие, и какие для этого нужны документы?

Подобные вопросы возникают у продавцов и покупателей недвижимости в случае совершения сделок с участием несовершеннолетних.

Для начала немного теории.

При сделках с недвижимостью, если затрагиваются права несовершеннолетних, необходимо получить согласие органов опеки и попечительства. Опека устанавливается над малолетними (в возрасте от 6 до 14 лет) и недееспособными гражданами, а попечительство – над несовершеннолетними (от 14 до 18 лет) и ограниченно дееспособными.

За несовершеннолетних в возрасте до 14 лет сделки с недвижимым имуществом могут совершать от их имени только их родители, усыновители или опекуны.

Несовершеннолетние в возрасте от 14 до 18 лет совершают сделки с письменного согласия своих родителей, усыновителей или опекунов.

1. Если в квартире прописаны несовершеннолетние

В этом случае органы опеки рассматривают продажу жилья с точки зрения неухудшения для ребенка условий проживания. То есть необходимо купить взамен квартиру большей площади. А на тот факт, что меняют Советский район на Заводской нынче, чаще всего, внимания не обращают. 

Алгоритм получения согласия органа опеки и попечительства следующий:

• находите подходящую «встречную» квартиру;
• подписываете с ее продавцом предварительный договор (грамотно составленный образец Вам предложат в агентстве);
• топаете в «Одно окно» Администрации своего района со следующими документами: паспорта, свидетельства о рождении детей, свидетельство о браке, документы на покупаемую и продаваемую квартиры и предварительный договор;
• в «Одном окне» пишете заявление: «Прошу дать согласие…» (образец Вам выдадут на месте);
• и ждете порядка двух недель «решения».

Заседание исполкома происходит два раза в месяц: во второй и четвертый вторник (это, как правило, но бывают исключения). Решение на руки вы сможете получить не раньше следующей пятницы.

Описываю так подробно, чтобы могли более-менее точно определиться со сроками предстоящей сделки. В целом же от момента подписания предварительного договора и до момента собственно сделки смело забивайте месяц. Не ошибетесь.

Как быть, если Ваш продавец не согласен ждать этот месяц? Если его сроки поджимают?

Выход – выписать детей из квартиры.  На сегодня это дело упрощено, и сделать можно за неделю, а если очень постараться, то и того быстрее. В моей практике был случай, когда справились за три дня.

2. Если несовершеннолетний – собственник отчуждаемой недвижимости

В таком случае без согласия органов опеки и попечительства не обойтись – это без вариантов.

Для получения такого согласия, как правило, необходимо приобретение на имя ребенка другой недвижимости (не меньшей площади).

В случае если квартира была приватизирована, но ребенок не принимал участия в приватизации, а потом выписался из квартиры, продавец также должен получить согласование органов опеки на продажу такой квартиры. Довольно часто встречаются случаи, когда несовершеннолетних при приватизации «забывают». То есть проживающий в квартире ребенок фактически остается лишь жильцом, в то время как остальные члены семьи стали собственниками. В таких ситуациях итоги приватизации нередко оспариваются в суде.

В целом же, тема эта, безусловно, обширная и, возможно, я еще не раз к ней вернусь. Потому как в рамках одного поста все осветить невозможно. 

Так что – до новых встреч!