Недействительность сделок с недвижимостью, совершенных гражданами, не способными понимать значение своих действий

11.03.2012 | 16:09

Продолжая тему недействительности сделок, остановлюсь на наиболее распространенной страшилке. А именно, когда договор купли-продажи признается недействительным по причине того, что продавец не отдает себе отчет в своих действиях. В силу какого-то психического заболевания, злоупотребления алкоголем, старческого слабоумия или еще чего-нибудь веселенького. При всем при этом, человек может быть и не лишенным судом дееспособности.

Как правило, такого «клиента» видно издалека. Так что классический вариант маловероятен. Хотя бы просто потому, что покупатель, видя, что продавец «не в себе», не станет участвовать в подобной сделке. Да и нотариус (регистратор), если что-нибудь заподозрит, не будет спешить с удостоверением сделки.

С чего тогда весь сыр-бор?

Например, в случае продажи квартиры по доверенности, продавца мы не видим. Определенный риск будет.

Но особенно внимательно следует отнестись к наличию в истории квартиры наследования по завещанию. Именно завещания чаще всего оспариваются по причине того, что завещатель, хотя и не признанный недееспособным, в момент написания завещания находился в таком состоянии, что не был способен понимать значение своих действий или руководить ими.

Для подтверждения такого состояния наследодателя суды применяют следующие средства доказывания:

  • объяснения сторон;
  • свидетельские показания
    — об эмоциональном состоянии завещателя,
    — об особенностях его характера,
    — о состоянии здоровья,
    — о взаимоотношениях с окружающими,
    предшествовавших составлению завещания психотравмирующих событиях
    (к примеру, смерть близкого человека или ссора с родственником),
    — об обстоятельствах совершения завещания,
    — о злоупотреблении завещателем спиртными напитками или наркотическими веществами;
  • письменные доказательства, в том числе медицинские документы.

При рассмотрении таких дел суд может назначить посмертную судебно-медицинскую, судебно-психиатрическую экспертизу.

Таким образом, какой-нибудь ушлый обиженный наследник может восстановить свои права. А если к тому времени «неправильный» наследник уже успел квартиру продать? Не позавидуешь покупателю в той сделке…

Из теории:

Согласно ст. 177 ГК РБ, сделка, совершенная гражданином, хотя и дееспособным, но находящимся в момент ее совершения в таком состоянии, когда он не был способен понимать значение своих действий или руководить ими, может быть признана судом недействительной по иску этого гражданина либо иных лиц, чьи права или охраняемые законодательством интересы нарушены в результате ее совершения.Сделка, совершенная гражданином, впоследствии признанным недееспособным, может быть признана судом недействительной по иску его опекуна, если доказано, что в момент совершения сделки гражданин не был способен понимать значение своих действий или руководить ими.Если сделка признана недействительной на основании 177-й статьи, то:

  1. каждая из сторон такой сделки обязана возвратить другой все полученное в натуре;
  2. при невозможности возвратить полученное в натуре – возместить его стоимость в деньгах;
  3. дееспособная сторона обязана, кроме того, возместить другой стороне понесенный ею реальный ущерб, если дееспособная сторона знала или должна была знать о недееспособности другой стороны.

Возвращаясь к практике, была у меня история с участием в сделке шизофреника, не лишенного дееспособности. Перед сделкой он, как положено, прошел медэкспертизу. Комиссия пришла к заключению, что человек вменяемый. Так что сделку провели. Но что он вытворял в процессе, это в двух словах не передать. А писать про него отдельный пост, видимо, не совсем этично будет. Так что оставим шизофреника в покое, наедине с его тараканами.

А читателям желаю удачных сделок, без «сюрпризов». 

© Ирина Мартынова. +375 29 610-52-39, +375 29 557-07-57 :: www.iramara.by