Возможна ли продажа квартиры, собственником которой является недееспособный гражданин?

Согласно ст. 172 Гражданского Кодекса РБ, сделка, совершенная гражданином, признанным недееспособным вследствие психического расстройства, ничтожна.

При этом каждая из сторон такой сделки обязана возвратить другой все полученное в натуре, а при невозможности возвратить полученное в натуре – возместить его стоимость в деньгах.

Дееспособная сторона обязана, кроме того, возместить другой стороне понесенный ею реальный ущерб, если дееспособная сторона знала или должна была знать о недееспособности другой стороны.

Так что, понятное дело, сам недееспособный сделку совершить не может – от его имени выступает его опекун. При этом, поскольку происходит отчуждение имущества, требуется согласие органа опеки и попечительства.

Такое согласие необходимо и в случае, когда недееспособный гражданин, не будучи собственником, зарегистрирован в продаваемой квартире.

То есть при соблюдении этих условий сделка купли-продажи недвижимости возможна.

Для справки: недееспособным признается лицо, которое вследствие заболевания (как правило, психического) не в состоянии осознавать значение своих действий и (или) руководить ими.

Гражданин может быть признан недееспособным только решением суда, в порядке, установленном гражданским процессуальным законодательством. В силу судебного решения недееспособному лицу назначается опекун.

Как же быть, если, скажем, собственник квартиры страдает каким-либо психическим расстройством (стоит на учет в психоневрологическом диспансере), а судом дееспособности не лишен? Возможно ли в будущем признание сделки с таким лицом недействительной?

Ответ: возможно, при определенных обстоятельствах.

Зависит от диагноза и других факторов. И если уж очень хочется купить такую квартиру, то, как вариант – проведение медицинской экспертизы и получение заключения врача на день сделки. Такая штука должна помочь в случае чего.

Как быть, если собственник покупаемой квартиры – алкоголик?

Сам факт нахождения на учете у нарколога ни о чем не говорит. Ограничить дееспособность пьющего человека можно только в судебном порядке. Причем основанием для этого является только такое злоупотребление спиртными напитками, которым он ставит свою семью в тяжелое материальное положение.

Но в любом случае освидетельствование на момент совершения сделки не повредит.

Важно: если одна из сделок была совершена с недееспособным лицом, то она и все последующие сделки ничтожны. То есть, если в истории квартиры что-то такое было, то к Вашей теперешней сделке применимы последствия ничтожности сделки.