Предварительный договор при купле-продаже недвижимости
рубрика /Ликбез/

Автор: Ирина Мартынова
Подписание сторонами предварительного договора – важный этап сделок с недвижимостью. Этот документ также называется договором о намерениях, договором об условиях совершении сделки.
В чем его суть? На что следует обратить внимание?
Юридическая значимость предварительного договора определяется тем, что стороны могут не только зафиксировать свои договоренности, но и в случае их невыполнения имеют право на судебную защиту.
- Согласно ст. 399 Гражданского Кодекса РБ по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.
Таким образом, предварительный договор предшествует основному договору. - Предварительный договор заключается в форме, установленной законодательством для основного договора. Касаемо недвижимости, такой договор заключается в письменной форме и не требует государственной регистрации.
Несоблюдение правил о форме предварительного договора влечет его ничтожность. - Предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также другие существенные условия основного договора.
Так, фиксируется продажная цена, а в случае мены оценивается обмениваемое имущество и доплата или делается указание о равноценности мены. Оговариваются права и обязанности сторон, ответственность и порядок разрешения споров. - В предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор. Если такой срок в предварительном договоре не определен, основной договор подлежит заключению в течение года с момента заключения предварительного договора.
На практике стороны всегда оговаривают срок заключения основного договора, так как год – это довольно длительный период. Стороны же, как правило, заключают основной договор гораздо раньше. Кроме того, указание срока целесообразно еще и потому, что это будет дисциплинировать стороны в исполнении предварительного договора. - Исполнение обязательств по договору, как правило, обеспечивается задатком.
В предварительном договоре можно оговорить правила возращения или невозвращения задатка. Но если в договоре это не прописывается, то одна из сторон в случае отказа может понести очень серьезные потери. - Помимо прочего, в ГК есть следующий пунктик: «Обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен и ни одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор».
То есть шлите телеграммы, граждане. Телефонных звонков в таких случаях недостаточно. При проведении сделки через агентство за Вас это сделает Ваш риэлтер. - Если Вы покупаете недвижимость, то до подписания предварительного договора разумным будет ознакомиться с правоустанавливающими документами на продаваемую квартиру, дабы убедиться в принадлежности объекта продавцу. Бывают ситуации, когда недвижимость еще не принадлежит продавцу, но он имеет реальную возможность на получение недвижимости в собственность (например, в порядке приватизации, долевого строительства или в порядке наследования). В таком случае необходимо отразить в договоре обязанность стороны получить в собственность имущество, которое впоследствии будет отчуждаться.
Кроме правоустанавливающих документов на объект недвижимости, истребовать другие документы нет необходимости, так как в предварительном договоре можно оговорить обязанность продавца (агентства) к моменту заключения договора купли-продажи подготовить все документы, необходимые для заключения основного договора.
P.S. Как-то сложно получилось и бессистемно. В любом случае, Америку открывать не нужно – в агентстве Вам предложат грамотно составленный проект договора, без всякого криминала. Главное – правильно отразить все договоренности и существенные условия. А то часто приходится наблюдать, как некоторые «грамотеи» вычитывают сей документ до последней закорючки, а на действительно важные вещи внимания не обращают.
Похожие записи (показать/спрятать) |
Предыдущие записи (показать/спрятать)
|
Скажите, как можно заключать и предварительный, и задаток одновременно?
ответить »
Ирина Мартынова, Июль 23rd, 2011 (23:17)
Подписание предварительного договора – это возникновение неких обязательств, а задаток – способ их обеспечения. Было бы неправильно подписывать только соглашение о задатке, без предварительного договора. Так как в этом случае нет обязательств, которые обеспечивались бы задатком. Более того, в настоящее время уже имеется соответствующая судебная практика, показывающая, что суды также исходят из такой точки зрения. И нотариусы не очень то удостоверяют соглашения о задатке без подписанного предварительного договора.
ответить »
Здравствуйте. Из какой статьи ГК РБ (или другого НПА) следует, что предварительный договор о сделке с недвижимостью (он же, насколько я понимаю, является договором о задатке), равно как основной договор, не требует обязательной гос. регистрации?
ответить »
Ирина Мартынова, Июль 5th, 2013 (07:18)
Предварительный договор не обязательно является договором о задатке. Основной договор нуждается в обязательной государственной регистрации. А предварительный договор в БТИ Вам никто не зарегистрирует, даже если у Вас будет желание и номер статьи. В чем суть вопроса — не понятно. Если просто теоретический интерес — то у меня нет времени на подобные дискуссии.
ответить »
Добрый день!! Подскажите, продаю квартиру, но на границе застряло письмо с согласием мужа на продажу, можно ли заключить предварительный договор купли-продажи без письма?? Вообще какие документы для этого договора нужны???
ответить »
Ирина Мартынова, Январь 2nd, 2014 (11:26)
Предварительный договор заключить можно и без согласия. Согласие нужно будет непосредственно на сделке. Для предварительного договора нужен паспорт и правоустанавливающие документы на квартиру. Можете все эти вопросы уточнить в своем агентстве. Если продаете самостоятельно и нужна помощь в оформлении, возможно, Вам подойдет моя услуга «Готовый вариант».
ответить »
Добрый день. Ирина, а подскажите пожалуйста, в ближайшее время я заключаю предварительный договор, там есть пункты — «расходы по удостоверению, составлению и изготовлению договора будут оплачены _ФИО_» и «расходы по удостоверению, составлению и изготовлению настоящего договора оплачивает _ФИО_» — кто сюда вписывается, продавец или покупатель? И еще есть ли какая то определенная сумма залога? (кто ее устанавливает продавец или покупатель).
ответить »
Ирина, добрый день! Подскажите, пожалуйста, хочу уточнить какие риски существуют при покупке еще строящейся квартиры у застройщика через предварительный договор-купли продажи квартиры. Суть договора: после сдачи дома застройщик данную квартиру оформляет в свою собственность и получает правоустанавливающие документы в бти, после чего после получения этих документов в течение 60 дней обязуется «продать» данную квартиру вам. Застройщик вроде крупный. Сумма за квартиру переводится на счет в полном объеме. Спасибо! Буду ждать ответ!
ответить »
Ирина Мартынова, Октябрь 16th, 2014 (08:35)
Светлана, с такой схемой не знакома.
ответить »
Ирина, добрый день! Скажите пожалуйста:если потенциальным покупателям квартиры не нужна мебель, холодильник, телевизор, а я не могу их вывезти, необходимо ли прописывать в договоре купли-продажи мебель и т.д.? могут ли меня обязать вывезти мебель после подписания договора, если в договоре ничего не будет сказано о мебели? Заранее благодарен за ответ!
ответить »
Ирина Мартынова, Октябрь 23rd, 2014 (19:09)
Александр, в договоре купли-продажи мебель не прописывают. Ее прописывают в характеристике квартиры при подписании предварительно договора в агентстве недвижимости.
ответить »
День добрый компания ООО …. в которой я являюсь одним из соучредителей заключает договор мены с застройщиком на квартиру в зачет строительных материалов ! На сумму N . Могу ли я заключить предварительный договор с самим собой и ООО…. с указанием суммы задатка вносимой на расчетный счет по данному договору на порядок ниже чем стоимость квартиры которая указана в договоре мены (застройщиком-продавец ООО….) ?
В последствии после сдачи дома и оформления недвижимости на ООО….. Смогу ли я заключить основной договор купли продажи с физ. Лицом на сумму задатка внесенного ранее ? Сумма которого ниже стоимости недвижимости отписанной застройщиком !!!! Заранее спасибо за ответ .
ответить »
Здравствуйте! Подскажите, пожалуйста, как нам оформить продажу квартиры.
2-комнатная квартира. Со6ственник один. Приватизировано 40% (давно), недавно получено разрешение на приватизацию оставшейся части (определена стоимость приватизации этой части). Хотим продать квартиру, но на полную оплату приватизации нет денег, хотим сделать это за счет покупателя. Возможен ли такой вариант и как это лучше оформить? Составить письменное соглашение о задатке на сумму приватизации, выплатить приватизацию и идти оформлять договор купли-продажи? Ещё дело в том, что у покупателя нет той суммы, которую мы просим за квартиру, и он предложил частично рассчитаться машиной, т.е. это уже 6удет как о6мен квартиры на машину, т.е. договор о6мена, а не купли-продажи? Или как? Как это всё и в каком порядке оформить? Или, к примеру, если мы оценили квартиру в 450 млн, а с машиной доплата составит 250 млн, на приватизацию нужно 200 млн, взять эти 200 млн как задаток, потом в договоре купли-продажи оформить стоимость продажи 50 млн и просто в ГАИ потом переоформить машину? Правда, тут мы рискуем остаться 6ез машины впоследствии 🙂
ответить »
Здравствуйте! Подскажите, пожалуйста, можно ли расторгнуть предварительный договор, на каком основании и что необходимо указать в письменном требовании? Заранее благодарна.
ответить »
Ирина Мартынова, Март 1st, 2016 (15:11)
Порядок расторжения обычно прописан в самом предварительном договоре. Одностороннее расторжение допускается со штрафными санкциями.
ответить »
Купили дом в 2013.году .был оформлен договор .но до сих пор не оформили договор купли-продажи.это возможно сделать сейчас??.какая стоимость процедуры?
Наличие бывшего владельца(Продавца) обязательно?
ответить »
Ирина Мартынова, Апрель 22nd, 2016 (14:35)
Какой конкретно договор был оформлен?
ответить »
Добрый день, Ирина. Помогите, пожалуйста. Я строила дом по жилищным облигациям. Достроить собственными средствами я не могу. Остаток 1.000 у.е (сумма условная). Нашла покупателя, могу ли я с ним заключить предварительный договор: он дает мне 1.000 (с его согласия) как задаток (или предоплата), оформляю на себя право собственности и переоформляю на него квартиру и он отдает оставшуюся сумму (о какой договорились).
Большие спасибо
ответить »
Ирина Мартынова, Август 1st, 2016 (09:32)
Возможно. При грамотно составленном предварительном договоре.
ответить »
Покупаю квартиру у юр.лица, Продавец составил предварительный договор , в котором есть пункт об оплате всей стоимости квартиры и это не является задатком, а является способом исполнения обязательств по основному договору. Правомерно ли это?
ответить »
Здравствуйте!Покупаем вдвоем с мужем в рассрочку на 2 года квартиру в новостройке с оплатой первоначального взноса в размере 50% от полной стоимости .Дом сдан.В предварительном договоре эта сумма обозначена как способ обеспечения исполнения обязательств по настоящему соглашению и указано,что» Перечисление Покупателями денежных средств. не является задатком, а является иным способом исполнения обязательства в соответствии со ст. 310 Гражданского кодекса Республики Беларусь».Как можно изменить формулировку,чтобы конкретно стало понятно,что это первоначальный взнос.Благодарю
ответить »
здравствуйте! подскажите возможно ли заключение предварительного договора купли-продаже в г. Минске, на квартиру, которая находится в г.Бресте
ответить »
Ирина Мартынова, Ноябрь 8th, 2016 (13:14)
Да, возможно. Предварительный договор мены.
ответить »
Практика показала, что включение в предварительный договор условия о задатке влечет за собой (при возникновении спора в судебном порядке) признание договора незаключенным. Задаток рассматривается как аванс с соответствующими последствиями, поскольку задаток не может быть передан ранее заключения основного договора.
ответить »
Ирина Мартынова, Январь 20th, 2017 (16:14)
Ваши сведения уже не актуальны. Обратите внимание на статью — «Как использовать задаток в предварительных договорах. Изменения в судебной практике»
ответить »
Здравствуйте! Я буду брать кредит на покупку жилья в банке(собственные средства+кредитные)Банк сказал на первом этапе предоставить предварительный договор с продавцом и справки о з/те,договор не надо заверять у нотариуса,вопрос: куда обратиться за помощью в его составлении?(нотариус сказал,что таких договоров не было с 2003года).Спасибо.
ответить »
Ирина Мартынова, Февраль 20th, 2017 (09:38)
Обратитесь в агентство недвижимости.
ответить »
Здравствуйте, Ирина! Помогите, пожалуйста. Ситуация следующая: хотим продать квартиру и купить дом большей площади (квартира построена по льготному кредиту, кредит недавно выплачен). Для продажи квартиры требуется разрешение райисполкома. Собрали все необходимые документы, в числе которых и предварительный договор на покупку нами дома, и всё отнесли в райисполком. Продавцу дома дали задаток 3000 у.е.(это прописано в договоре в бел.рублях). В договоре написано, что если мы передумаем, то залог остаётся у продавца, а если они передумают, то они обязаны просто вернуть залог. Так вот…вопроса два: 1.Если нам откажет райисполком, будет ли считаться, что это у нас не получилось или продавец обязан будет вернуть залог? 2.Через день после заключения предварительного договора продавец отзвонился мне и сказал, что у него, якобы, появился другой покупатель, и он предлагает на 500у.е. больше (сумма вроде небольшая, но и у нас они не лишние), Поэтому он предлагает нам дать на эти 500 больше (даже можно в рассрочку под расписку…)и ждать решения райисполкома дальше. Неужели он действительно может вот так просто взять и продать «наш» дом, если мы откажемся доплачивать, ведь в договоре указана конкретная стоимость?(
ответить »
Добрый день! Подскажите пожалуйста, я покупатель. С агентом был заключение предварительный договор на покупку квартиры. Я оформляла кредит, когда кредит был одобрен, у меня отказался поручитель. От квартиры я отказалась. Сейчас агентство требует чтобы я заплатила 10 б.в. за расторжение этого договора. Должна ли я платить, если этот вопрос не оговаривался?
ответить »
Ирина Мартынова, Январь 10th, 2018 (16:21)
По гражданскому кодексу, в случае расторжения договора (не только риэлтерского) необходимо оплатить фактически оказанные услуги. Это по общему правилу. На практике обычно агентство их оплатить не требует.
ответить »
Добрый день. Мы с женой покупаем дом, у нас заключен договор с риэлторской конторой. Наш риэлтор является так-же и реэлтором продавца. Мы уже заключили договор купли продажи и заверили его. Вопрос такой: по какому конкретно договору я обязана расчитаться с продавцом окончательно? Если в предварительном договоре указано, что сумма продажи, примерно 15000руб.и эквивалент 7500$, с привязкой к курсу, а в основном договоре только прописаны рубли без привязки к курсу и эквивалента к у. е.
ответить »
Ирина Мартынова, Апрель 21st, 2018 (09:08)
Максим, рассчитываться нужно так как договаривались.
ответить »
Добрый вечер,
Собираюсь купить квартиру, подобрал подходящий вариант. Хочу привлечь для совершения сделки АН. Но пока обратиться нету возможности, планирую только через неделю. Но чтобы быть уверенным в моих намерениях продавец предлагает внести задаток и заключить соотв. соглашение (с указанием паспортных данных, адреса объекта, стоимости). Примерно такой образец http://www.samsebeyurist.by/formy-dokumentov/soglashenie-o-zadadke. Прочитал у вас в блоге, что нотариус для этого не обязателен. Примерно через неделю обращусь в АН с заключением предварительного договора КП (для получения кредита), проверкой истории квартиры, сбором всех документов и организацией сделки.
В самом первом комментарии (в 2011 г) вы писали, что «Было бы неправильно подписывать только соглашение о задатке, без предварительного договора». Поэтому я немного в растерянности как быть.
Имеет ли такой порядок действий смысл? Подскажите пожалуйста какие риски могут быть при таком раскладе?
Заранее спасибо.
ответить »
Ирина Мартынова, Сентябрь 27th, 2018 (09:02)
В агентстве вообще крайне редко происходит передача «задатка» на руки Продавцу. Ведь еще не проверена история квартиры и прочее. Деньги остаются на хранении в агентстве.
ответить »
Добрый день! Подскажите, пожалуйста, как правильно сделать. Покупаем квартиру в Минске с прописаными хозяевами. Как правильно указать в договоре, о штрафных санкциях если они не вовремя выпишутся и сьедут с квартиры(хотим в договоре все прописать, так как им выписаться нет куда впереди цепочка квартир и они также покупают квартиру с прописаными хозяевами) Спасибо
ответить »
Здравствуйте. Покупаем квартиру. Заключили предварительный договор, оставили задаток.Выяснилось,что год постройки дома не соответствует заявленному в объявлении о продаже в АН. Можно ли отказаться от сделки и вернуть задаток? Спасибо.
ответить »
Ирина Мартынова, Ноябрь 27th, 2018 (13:30)
На момент подписания соглашения о задатке Вам предоставили возможность ознакомиться с технической документацией? Если да, то нет оснований для отказа от сделки.
ответить »