Любому здравомыслящему человеку должно быть понятно, что цифры цен предложений и суммы реальных сделок различны. Рынок недвижимости – не исключение.

Так, различаются статистические данные Realt.by и данные Национального кадастрового агентства, где приведены сведения о зарегистрированных договорах купли-продажи квартир. Хорошо еще, что «реалт» стал давать разбивку по микрорайонам. А то очень удивляет, когда в один ряд ставятся, скажем, однокомнатная хрущевка в Чижовке и однокомнатная сталинка на площади Победы с видом на Вечный огонь.

Насколько же велико несовпадение в реальных и заявляемых ценах?

Попыталась найти ответ, проанализировав сведения кадастрового агентства. Выборку сделала сама. (Вот где пригодилось первое образование! Был предмет на биофаке – биологическая статистика. Муть полная! Но как достичь наибольшей достоверности данных я представляю.) Крайние цифры были отброшены. Оценку проводила по спальным микрорайонам, т.е. Центр и Шабаны в исследуемую зону не вошли (да и было таких вариантов всего парочка). Тем не менее, возможны некоторые погрешности. Так что не судите строго. 

Итак, результаты следующие:

• 1-комнатные хрущевки: 1373 у.е. за кв.м
  1-комнатные стандартные и чешки: 1321
  1-комнатные (realt.by – средняя цифра): 1424
  || Разница в 100 у.е. Думала, будет больше.
• 2-комнатные хрущевки: 1235
  2-комнатные стандартные и чешки: 1223
  2-комнатные (realt.by): 1370
  || Уже почти 150 у.е. разницы набежало.
• 3-комнатные хрущевки: 1106
  3-комнатные стандартные и чешки: 1076
  3-комнатные (realt.by): 1317
  || Ого! Получите и распишитесь – цифры отличаются на 200 у.е.

И если взять средний метраж средней трешки 64 кв.м, то 64 умножить на 200 равно 12800 долларов! На такую сумму отличается продажная цена трехкомнатной квартиры от заявляемой!

Так откуда же берутся такие высокие цены предложения? Находятся товарищи, которые обвиняют в высоком ценнике на квартиры агентства недвижимости.

Люди, открою вам СЕКРЕТ – агентству невыгодно рекламировать квартиры по завышенной цене! По той простой причине, что никто такие объекты покупать не станет и, соответственно, дохода у организации не будет. Так что все это сказки про белого бычка.

Основная масса предложений квартир по заоблачной цене – это частные объявления. Оно и понятно. Хозяевам всегда хочется продать подороже. Им кажется, что их квартира чем-то лучше аналогичных. Плюс надежда на «авось».

Эти (и многие другие, порой абсурдные) факторы влияют на ценообразование. Но не на реальную стоимость недвижимости. Квартиры продаются ровно за столько, сколько они стоят, а на желания собственников покупателям, извиняюсь, положить болт.

Конечно же, и риэлтеры грешат тем, что рекламируют свои объекты по неадекватным ценам. Первопричина, опять-таки, в собственниках. Цену ведь нужно с ними согласовывать.

Несомненно, всегда есть вариант не заключать договоры на продажу таких квартир… Мол, сами пусть играются в свои игрушки, а мне некогда! И заниматься только недвижимостью с реальным ценником.

На деле же такое поведение агента не всегда оправдано. Заключая договор, смотришь в первую очередь на собственника, на его мотивацию и вообще на вменяемость, а уж потом на цену. Ведь на практике нередки случаи, когда в процессе продажи цена квартиры снижается на 10-20 тыс. долларов. И в то же время случается, когда квартира не продается по причине того, что продавец упрется в сотню баксов.

Я сама рекламирую парочку квартир, с ценой которых не согласна. Есть у меня, к примеру, трехкомнатная чешка в Сухарево по цене 86000. Реально, думаю, она стоит 75-77 тыс. У хозяина с головой все хорошо, так что надеюсь на лучшее. Прогресс уже есть – начинали продавать с 89000. Вопрос: сколько понадобится времени, чтобы привести человека в чувство?

И все-таки склоняюсь к тому, что с такими вариантами работать не стоит. Разве что из спортивного интереса. На деле же понимаешь, что оказываешь медвежью услугу.

С другой стороны, недавно звонила мне бывшая клиентка (когда-то покупала с моей помощью квартиру и теперь собралась ее продавать). Я ей обозначила реальную цену за ее хрущевку (даже несколько оптимистичную). Ответ: «Надо подумать!» Уже недели две думает.  По итогу, пойдет в то агентство, которое наобещает ей золотые горы… Результат: потеря не только времени, но и денег.

Таким образом, не всегда получается убедить в своей правоте даже изначально лояльного клиента, а что уж говорить о людях «с улицы».

Что касается рынка недвижимости вообще, то думаю, что цены на квартиры подниматься не будут! По причине роста курса доллара (такими темпами, что уже и банковские служащие о девальвации всерьез поговаривают). Плюс планируемое Нацбанком увеличение ставки рефинансирования (что заставляет забыть о снижении процентов по жилищным кредитам). И хоть я не сильна в экономике, но уже всякому понятно, что катится она у нас под горку. А в таких условиях цены на недвижимость расти не будут. Ну с чего будут повышаться цены на квартиры, когда народ на границе бедности? Тут бы на хлебушек хватило…